Vous vendez ou mettez en location un logement, à Paris ou ailleurs en Île-de-France ? La loi vous impose de fournir plusieurs diagnostics immobiliers à l’acquéreur ou au locataire. Leur liste dépend du projet (vente ou location), du type de bien, de son année de construction, de l’âge de ses installations et de sa localisation. Voici la liste complète, avec les conditions et les durées de validité indiquées par les sources officielles.
Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Le dossier de diagnostic technique regroupe les diagnostics immobiliers obligatoires du bien.
- En cas de vente, il est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
- En cas de location, il est fourni par le bailleur et annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Il est communiqué au locataire par voie dématérialisée, par exemple par e-mail, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.
Vendre un logement : les diagnostics obligatoires
Selon le bien, le vendeur doit fournir :
| Diagnostic | Dans quels cas ? |
|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Pour tous les logements, y compris les petites surfaces. En sont dispensés les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m², les monuments historiques classés ou inscrits et les logements destinés à être utilisés moins de quatre mois par an |
| Audit énergétique | Pour une maison individuelle ou un immeuble de plusieurs logements appartenant à un même propriétaire, classé E, F ou G au DPE |
| Diagnostic amiante | Si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 |
| Diagnostic plomb (CREP) | Si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 |
| Diagnostic électricité | Si l’installation intérieure d’électricité a plus de 15 ans |
| Diagnostic gaz | Si l’installation intérieure de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans |
| Diagnostic termites | Si le bien est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral |
| État des risques (ERP) | Si le bien est situé dans une zone exposée à certains risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) |
| Diagnostic assainissement | Si le logement est équipé d’une installation d’assainissement non collectif ; pour un raccordement au réseau collectif, uniquement sur certains territoires ou en cas d’arrêté municipal |
| Diagnostic bruit | Si le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport |
| Information sur le risque de mérule | Si le bien est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral : la promesse ou l’acte de vente doit l’indiquer |
| Carnet d’information du logement (CIL) | Si un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposé depuis le 1er janvier 2023, pour une construction ou des travaux de rénovation |
À savoir : l’audit énergétique est remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien, et l’état des risques doit lui aussi être remis lors de la première visite, si une telle visite a lieu.
Sur cette liste, Tealtan réalise le DPE, l’audit énergétique, l’état des risques (ERP) et les diagnostics amiante, plomb (CREP), électricité, gaz et termites. Le diagnostic bruit, l’information sur le risque de mérule, le diagnostic assainissement et le carnet d’information du logement (CIL) relèvent d’autres démarches.
Vendre un appartement en copropriété : les particularités
Pour un lot de copropriété, quelques règles s’ajoutent :
- la superficie privative du lot (mesurage loi Carrez) doit figurer dans la promesse de vente et dans l’acte de vente ;
- le constat plomb porte sur la partie privative affectée au logement, et les diagnostics termites, gaz et électricité sur la partie privative du lot ;
- l’audit énergétique ne concerne pas la vente d’un appartement : il vise les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un même propriétaire.
Louer un logement : les diagnostics obligatoires
Pour une location vide ou meublée, le bailleur doit remettre au futur locataire, selon le logement :
| Diagnostic | Dans quels cas ? |
|---|---|
| DPE | Pour tous les logements, y compris les petites surfaces. En sont dispensés les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m², les monuments historiques classés ou inscrits et les logements destinés à être utilisés moins de quatre mois par an |
| Diagnostic plomb (CREP) | Si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 |
| Diagnostic électricité | Si l’installation d’électricité du logement a plus de 15 ans |
| Diagnostic gaz | Si l’installation intérieure de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans, ou si son dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans |
| État des risques (ERP) | Si le logement est situé dans une zone exposée à certains risques |
| Diagnostic bruit | Si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport |
Deux points complètent cette liste :
- le diagnostic amiante fait partie du dossier, mais il n’a pas à être annexé au bail : dans l’attente du décret d’application, il est recommandé de le tenir à la disposition du locataire ;
- la surface habitable (mesurage loi Boutin) doit figurer dans le bail lui-même.
Il est recommandé de disposer de l’ensemble des diagnostics avant de publier l’annonce de location. Et depuis le 1er janvier 2025, en France métropolitaine, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué comme résidence principale : sur ce point, lisez notre article « DPE 2027 : nouveau coefficient de l’électricité ».
Durées de validité : le récapitulatif
| Diagnostic | Vente | Location |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans (DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021) | 10 ans |
| Audit énergétique | 5 ans | Non concerné |
| Amiante | Illimitée pour un diagnostic réalisé depuis le 1er avril 2013 ; un diagnostic plus ancien doit être renouvelé avant la vente | — |
| Plomb (CREP) | Illimitée en l’absence de plomb ou sous le seuil de 1 mg/cm² ; sinon, moins de 1 an | Illimitée dans les mêmes cas ; sinon, moins de 6 ans |
| Électricité | 3 ans | 6 ans |
| Gaz | 3 ans | 6 ans |
| Termites | 6 mois | Non concerné |
| État des risques | Moins de 6 mois, et à actualiser si les informations ne sont plus exactes à la signature | Moins de 6 mois, et à actualiser si nécessaire |
| Assainissement non collectif | Moins de 3 ans à la signature de l’acte de vente | Non concerné |
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Pour l’amiante, un nouveau diagnostic est conseillé lors d’une vente si des travaux de rénovation ont été réalisés.
Que risque-t-on si un diagnostic manque ?
En cas de vente, si l’un des diagnostics suivants manque ou n’est plus en cours de validité lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante : plomb, amiante, termites, gaz, électricité et assainissement non collectif.
Si l’état des risques manque, l’acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix. De plus, lorsque l’état des risques n’est pas remis au plus tard à la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence qu’à partir du lendemain de sa communication.
En cas de location, si l’état des risques manque, le locataire peut poursuivre la résolution du bail ou demander au juge une diminution du loyer.
Ces règles générales ne remplacent pas un conseil juridique adapté à votre situation.
Qui fait réaliser les diagnostics ?
C’est au propriétaire de faire réaliser les diagnostics : le vendeur lors d’une vente, le bailleur lors d’une location. La plupart d’entre eux doivent être établis par des diagnostiqueurs certifiés. L’état des risques et le diagnostic bruit peuvent, eux, être remplis directement par le propriétaire.
Vous êtes une agence, un notaire, un syndic ou un gestionnaire et vous commandez pour le compte d’un propriétaire ? La personne qui règle la prestation est indiquée sur le devis.
Vous vendez ou louez à Paris ou en Île-de-France ?
Les diagnostics à réaliser dépendent de votre bien. Quelques vérifications utiles avant de nous contacter :
- l’année de construction (ou la date du permis de construire), qui détermine notamment les diagnostics plomb et amiante ;
- l’âge des installations d’électricité et de gaz ;
- l’adresse exacte, pour savoir si le bien est situé dans une zone à risques, une zone termites ou une zone mérule délimitée par arrêté préfectoral : vous pouvez consulter le site Géorisques et votre préfecture.
Vous ne savez pas quels diagnostics sont nécessaires ? Nous vous aidons à les déterminer. Retrouvez aussi nos réponses aux questions fréquentes.