Plomb et amiante en copropriété : les obligations

À Paris et en Île-de-France, de nombreux immeubles en copropriété ont été construits avant 1949 ou avant 1997. Ils peuvent contenir du plomb dans d’anciennes peintures ou de l’amiante dans certains matériaux. La réglementation répartit les obligations entre le syndicat des copropriétaires, pour les parties communes, et chaque copropriétaire, pour son lot. Voici qui doit faire quoi, et ce qu’il faut prévoir avant une vente ou des travaux.

Parties communes, parties privatives : qui est concerné ?

Dans un immeuble en copropriété, deux niveaux coexistent :

• les parties communes (halls, cages d’escalier, façades, caves communes…), qui relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic ;
• les parties privatives, c’est-à-dire chaque lot, qui relèvent de son propriétaire.

Les obligations en matière de plomb et d’amiante suivent cette répartition.

Le plomb dans les parties communes

Le plomb concerne les immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l’habitation et construits avant le 1^er janvier 1949.

Pour ces immeubles, la loi prévoit deux règles :

• en tout état de cause, les parties communes devaient avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) dans un délai de quatre ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique ;
• avant certains travaux sur les parties communes, de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, au sens défini par arrêté, un CREP doit être réalisé.

Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb, ou une concentration inférieure au seuil réglementaire de 1 mg/cm², il n’est pas nécessaire d’en refaire un lors de nouveaux travaux sur les mêmes parties communes.

Et si du plomb est trouvé ?

Si le constat met en évidence des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils réglementaires, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.

Par ailleurs, lorsque le CREP met en évidence des facteurs de dégradation du bâti définis par la réglementation, le diagnostiqueur transmet une copie du constat à l’agence régionale de santé (ARS). Si l’immeuble est en copropriété, il en informe aussi le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic.

Et dans les parties privatives ?

Pour la vente ou la location d’un logement construit avant le 1^er janvier 1949, le propriétaire du lot fait réaliser un CREP. En copropriété, ce constat porte sur la partie privative affectée au logement. Pour informer l’acquéreur ou le locataire sur les parties communes, vous pouvez demander au syndic une copie du CREP des parties communes.

L’amiante dans les parties communes et les autres immeubles : le dossier technique amiante (DTA)

Dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997, les propriétaires des parties communes d’immeubles collectifs d’habitation y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante.

La même obligation de repérage s’applique aux autres immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant cette date : immeubles de bureaux, locaux commerciaux ou d’activité, établissements recevant du public. Elle ne dépend pas d’un projet de vente : elle s’impose en permanence. Le repérage y porte sur l’ensemble de l’immeuble, et non sur ses seules parties communes.

Attention à une situation courante à Paris : un commerce en rez-de-chaussée ou un bureau situé dans une copropriété d’habitation n’est pas un « autre immeuble bâti ». C’est une partie privative d’un immeuble collectif d’habitation, et il suit à ce titre les règles des parties privatives, avec un dossier amiante – parties privatives et non un dossier technique amiante. Ce qui détermine le régime applicable est la nature de l’immeuble, et non l’usage du lot. Pour un immeuble mixte, cette frontière mérite d’être vérifiée au cas par cas, avant d’engager un repérage.

Dans ces deux situations (parties communes d’un immeuble collectif d’habitation et autres immeubles bâtis), les propriétaires constituent et conservent un dossier technique amiante (DTA), qui comprend notamment :

• les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ;
• le cas échéant, les évaluations périodiques de l’état de conservation, les mesures d’empoussièrement, les travaux de retrait ou de confinement et les mesures conservatoires ;
• les recommandations générales de sécurité ;
• une fiche récapitulative.

Le DTA est tenu à jour : il intègre les matériaux contenant de l’amiante découverts à l’occasion de travaux ou d’opérations d’entretien. Il est tenu à la disposition des occupants de l’immeuble et communiqué à toute personne appelée à effectuer des travaux dans l’immeuble. La fiche récapitulative est communiquée aux occupants dans un délai d’un mois après la constitution ou la mise à jour du dossier.

L’amiante dans les parties privatives : le dossier amiante – parties privatives (DAPP)

Chaque propriétaire de parties privatives d’un immeuble collectif d’habitation constitue, conserve et actualise un dossier amiante – parties privatives (DAPP). Il comprend le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante et, le cas échéant, les évaluations de leur état de conservation et les mesures mises en œuvre.

Le DAPP est tenu à la disposition des occupants des parties privatives concernées et communiqué à toute personne appelée à organiser ou à effectuer des travaux dans l’immeuble.

Lorsque des matériaux de la liste A font l’objet d’une surveillance périodique, une nouvelle évaluation de leur état de conservation doit être réalisée dans un délai maximal de 3 ans.

Vendre un lot : ce qu’il faut demander au syndic

Pour la vente d’un lot dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997, le vendeur fait réaliser le diagnostic amiante, qui fait partie du dossier de diagnostic technique. Pour les parties communes, il demande au syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic, la copie du DTA et de sa fiche récapitulative.

Pour un logement construit avant le 1^er janvier 1949, le vendeur fait aussi réaliser le CREP de sa partie privative et peut demander au syndic la copie du CREP des parties communes.

Pour la liste complète des diagnostics à fournir lors d’une vente, consultez notre page « Diagnostics immobiliers obligatoires ».

Avant des travaux : le repérage amiante avant travaux

Le donneur d’ordre, le maître d’ouvrage ou le propriétaire qui décide d’une opération comportant des risques d’exposition des travailleurs à l’amiante doit faire réaliser une recherche d’amiante avant cette opération. Ces risques peuvent notamment résulter du fait que l’immeuble a été construit avant l’interdiction de l’amiante.

En copropriété, cela concerne aussi bien des travaux sur les parties communes, décidés par la copropriété, que des travaux dans un lot, décidés par son propriétaire. Le repérage amiante avant travaux est adapté à la nature et au périmètre des travaux. En règle générale, le diagnostic amiante réalisé pour une vente, le DTA ou le DAPP ne le remplacent pas ; ils sont en revanche utiles au diagnostiqueur. La personne qui fait réaliser le repérage doit d’ailleurs communiquer aux opérateurs toute information en sa possession utile à sa réalisation.

Une fois un repérage réalisé dans les conditions réglementaires, les opérations ultérieures dans le même périmètre ne donnent pas lieu à un nouveau repérage, sauf si de nouvelles circonstances ou une nouvelle réglementation le rendent nécessaire.

En résumé : qui fait quoi ?

Ces règles générales ne remplacent pas l’analyse de la situation de votre immeuble. Des diagnostiqueurs certifiés peuvent vous aider à identifier les repérages nécessaires.