À Paris, où de nombreux appartements se vendent en copropriété, la « superficie loi Carrez » est un chiffre clé de toute vente. Elle doit figurer dans la promesse et dans l’acte de vente, et une erreur peut coûter cher au vendeur. Voici ce que la loi impose, comment la superficie est calculée et quels recours a l’acquéreur.
Une mention obligatoire lors de la vente d’un lot de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot. C’est ce qu’on appelle couramment la « superficie loi Carrez », du nom usuel de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, qui a créé l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et rendu cette mention obligatoire.
Le jour de la signature de l’acte authentique, le notaire remet aux parties une copie de l’acte, ou un certificat reproduisant la clause qui mentionne la superficie, ainsi que le texte de la loi lorsqu’il n’est pas repris intégralement.
Quels biens sont concernés ?
La mention s’applique à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété : un appartement, mais aussi un local commercial ou professionnel en copropriété.
Elle ne s’applique pas :
- aux caves, aux garages et aux emplacements de stationnement ;
- aux lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à un seuil fixé par décret : ceux de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie. Ce seuil s’apprécie lot par lot, et non pièce par pièce : une pièce de moins de 8 m² comprise dans un lot plus grand reste comptabilisée.
Comment la superficie loi Carrez est-elle calculée ?
La superficie de la partie privative est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par :
- les murs et les cloisons ;
- les marches et les cages d’escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes et de fenêtres.
Les planchers des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptés, même s’ils se trouvent dans une pièce close et couverte. C’est souvent le cas sous les toits, dans les chambres de service ou les pièces mansardées.
Seuls les locaux clos et couverts sont pris en compte : un espace qui n’est pas à la fois fermé et couvert n’entre pas dans la superficie.
Superficie loi Carrez et surface habitable : deux notions différentes
La superficie loi Carrez sert à la vente d’un lot de copropriété. La surface habitable, elle, doit être indiquée dans le bail d’un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé : c’est l’objet du mesurage loi Boutin.
Les deux définitions se ressemblent (mêmes déductions de murs, cloisons, marches, gaines et embrasures ; parties de moins de 1,80 m exclues), mais elles ne sont pas identiques : la surface habitable exclut notamment certains espaces comme les caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons ou vérandas non chauffées. Un même logement peut donc avoir deux chiffres différents, et l’un ne remplace pas l’autre.
Superficie trop petite : la diminution du prix
Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième (soit plus de 5 %) à celle exprimée dans l’acte, le vendeur doit, à la demande de l’acquéreur, supporter une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante.
L’acquéreur doit agir dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente. Passé ce délai, l’action n’est plus possible.
À l’inverse, si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée, l’excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Aucune superficie mentionnée : la nullité
L’absence de toute mention de superficie permet de demander la nullité de la promesse ou de l’acte de vente. L’action peut être engagée par le bénéficiaire d’une promesse de vente, le promettant d’une promesse d’achat ou l’acquéreur, au plus tard dans le mois qui suit l’acte authentique constatant la vente.
Si l’acte authentique mentionne la superficie de la partie privative, il n’est plus possible d’engager ou de poursuivre une action en nullité de la promesse fondée sur l’absence de cette mention.
Quand faire réaliser le mesurage ?
La superficie doit figurer dès la promesse de vente. Le plus simple est donc de faire mesurer votre lot au moment de la mise en vente, en même temps que les autres diagnostics du dossier : consultez notre article « Diagnostics immobiliers : validité et risques ».
Pour faciliter le mesurage, préparez votre titre de propriété et le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division, qui permettent d’identifier précisément le lot. Retrouvez aussi nos réponses aux questions fréquentes.