Depuis le 1er janvier 2025, en France métropolitaine, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus considéré comme décent : il ne peut plus être loué comme résidence principale. Les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034. Si vous êtes propriétaire d’un tel logement, à Paris ou ailleurs, voici ce que prévoit la loi, ce qui change pour un bail en cours et les pistes présentées par l’administration pour agir.
Ce que dit la loi
Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. La décence comprend notamment un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par la classe du DPE. En France métropolitaine, pour être décent, un logement doit être classé :
- entre A et F depuis le 1er janvier 2025 ;
- entre A et E à partir du 1er janvier 2028 ;
- entre A et D à partir du 1er janvier 2034.
Un logement qui ne respecte pas ces critères aux échéances fixées est considéré comme non décent. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est différent (2028 pour la classe G, 2031 pour la classe F).
Ces règles concernent les logements loués comme résidence principale du locataire, vides ou meublés, dans le parc privé comme dans le parc social. Selon le ministère, elles ne s’appliquent pas aux locations saisonnières de meublés de tourisme.
Quels baux sont concernés ?
Les critères de décence énergétique s’appliquent :
- aux nouveaux baux signés à partir de chaque échéance ;
- aux baux renouvelés ou reconduits tacitement à partir de ces mêmes dates.
Ils ne s’appliquent pas à un bail en cours avant son renouvellement ou sa reconduction tacite. Par exemple, pour un logement classé G, un bail signé avant le 1er janvier 2025 n’est pas concerné par l’interdiction tant qu’il court ; elle s’appliquera au moment de son renouvellement ou de sa reconduction.
Par ailleurs, la loi ne prévoit pas de congé spécifique pour réaliser des travaux de rénovation énergétique : il n’est pas possible de donner congé au locataire pour ce seul motif.
Le gel des loyers des logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022, en France métropolitaine, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas augmenter :
- lors d’une nouvelle location, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
- la révision annuelle du loyer et la majoration de loyer pour travaux ne peuvent pas être appliquées ;
- le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du bail.
Selon le ministère, une augmentation ne redevient possible qu’après des travaux permettant au logement d’atteindre au moins la classe E, démontrée par un nouveau DPE réalisé après ces travaux.
Première étape : vérifier votre étiquette
Avant de prendre une décision, assurez-vous que la classe de votre logement est à jour :
- un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans ; les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ;
- depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9, et il passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Pour un logement chauffé à l’électricité, l’étiquette peut s’améliorer, et une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur le site de l’Ademe. Tout est expliqué dans notre article « DPE 2027 : nouveau coefficient de l’électricité » ;
- depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes ont été adaptés pour les logements de 40 m² ou moins.
Si votre DPE est ancien ou si des travaux ont été réalisés depuis, un nouveau DPE permet de connaître la classe actuelle du logement. Conservez les justificatifs des travaux réalisés : ils sont utiles au diagnostiqueur.
Engager des travaux de rénovation énergétique
Pour pouvoir louer à nouveau le logement, l’administration indique que vous pouvez engager des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de logement non décent, ce qu’un DPE réalisé après les travaux permet d’attester.
Pour savoir quels travaux réaliser, vous pouvez faire appel à un professionnel pour un audit énergétique, qui propose des scénarios de travaux. Si les travaux concernent les parties communes d’une copropriété, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire.
Les aides et l’accompagnement
Des aides techniques et financières existent pour rénover un logement mis en location. Le ministère cite notamment MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, le dispositif Loc’Avantages et le déficit foncier. Si le logement est insalubre ou dégradé, un propriétaire bailleur peut aussi bénéficier de Ma Prime Logement Décent.
Pour vous orienter, l’administration recommande de contacter un conseiller France Rénov’, sur france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700. Les conditions de chaque aide sont à vérifier auprès de ce conseiller.
Et du côté du locataire ?
Si le logement loué ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans que cela remette en cause le bail en cours. À défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Le juge peut aussi être saisi : il peut notamment déterminer les travaux à réaliser et leur délai, et réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux.
Le juge ne peut toutefois pas ordonner des travaux visant à atteindre le niveau de performance minimal dans certains cas prévus par la loi, notamment :
- en copropriété, lorsque le copropriétaire démontre qu’il n’a pas pu atteindre ce niveau malgré ses démarches pour faire voter les travaux sur les parties communes et la réalisation de travaux dans son lot ;
- lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales empêchent d’atteindre ce niveau malgré des travaux compatibles avec ces contraintes.
Selon le ministère, le locataire reste tenu de payer l’intégralité du loyer tant qu’un juge n’a pas reconnu que le logement n’est pas décent.
Vendre plutôt que louer ?
Si vous envisagez de vendre, sachez que la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de plusieurs logements appartenant à un même propriétaire, classé E, F ou G, impose de fournir un audit énergétique à l’acquéreur, en plus du DPE. Pour la liste complète des diagnostics à fournir, consultez notre page « Diagnostics immobiliers obligatoires ».
Ce qui pourrait changer
Un projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement » a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet 2026. Il prévoit notamment de clarifier les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location. Au 18 septembre 2026, il n’a pas été adopté définitivement et n’a pas été publié au Journal officiel : il est en cours de première lecture à l’Assemblée nationale, où son examen en commission a été inscrit à partir du 21 septembre 2026.
Il ne s’agit pas d’une loi en vigueur : tant que ce texte n’a pas été définitivement adopté et publié, les règles décrites dans cet article s’appliquent. Nous mettrons cet article à jour en cas d’évolution.
Cet article présente les règles générales applicables à la date de sa mise à jour. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.